Закон об ипотеке
27.07.2023
Группа ВТБ
0
Время прочтения: 5 минут
Основное условие ипотеки — передача имущества заемщика в залог банку до момента выплаты кредита. Это дает возможность приобрести квартиру, даже если нет полной суммы на покупку из собственных средств. Права и обязанности заемщика, банка, другие тонкости регулируются Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ (далее будем сокращенно называть его — Законом № 102-ФЗ). Понимать его требования важно, чтобы защититься от недобросовестных кредиторов.
Разделы закона об ипотеке
Закон № 102-ФЗ состоит из 14 глав и 79 статей. Со времени принятия в него не раз вносили изменения: одни правила исключались, другими правилами закон дополнялся.
Основные положения
Глава включает в себя 7 разделов. В них уточняется, что такое ипотека, какие есть основания для оформления договора на жилищный кредит. Эта часть описывает права, обязанности банка и заемщика как залогодержателя и залогодателя соответственно. В ней указано, какое имущество можно передать в залог (ипотеку). В список попадает жилая недвижимость: квартиры, дома, дачи, а также части жилого имущества (отдельные комнаты). Залогом также могут быть коммерческая недвижимость, дворовые постройки, гараж, баня, земельные участки, машино-места.
Заключение договора об ипотеке
Во второй главе Федерального закона устанавливаются правила, по которым банк и заемщик заключают договор и регистрируют залог недвижимости. В договор вносят следующие сведения:
- предмет ипотеки (информация о недвижимости, по которой ее можно идентифицировать),
- стоимость жилищного объекта,
- сумма кредита и процентов, основание возникновения обязательства по нему, сроки погашения,
- размеры и периодичность платежей по ипотечному кредиту,
- право собственности залогодержателя на залоговое недвижимое имущество с указанием даты регистрации этого права в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и номера выписки,
- данные закладной, если она удостоверяет права залогодержателя, кроме случаев оформления этого документа при ипотеке в силу закона,
- возможность и способы обращения взыскания на недвижимость без суда или по его решению, если заемщик нарушает договор.
Залог (ипотеку) необходимо зарегистрировать в ЕГРН, направив заявление в Росреестр. Это федеральный орган исполнительной власти, который регистрирует право на недвижимость, осуществляет земельный надзор и кадастровый учет. Он же выдает гражданам и организациям сведения о недвижимом имуществе.
Процедура фиксирует тот факт, что до погашения кредита недвижимость находится в залоге у банка, но является собственностью покупателя. Клиент может проживать, но не имеет права продать, подарить или перестроить жилье без согласия залогодержателя. Регистрация залога в ЕГРН подтверждает действительность ипотечного договора.
Закладная
Третья глава регулирует правила оформления закладной. Это документ, который удостоверяет права залогодержателя (банка). Закладную оформляют в виде бумажного документа или в электронном виде и подписывают электронной подписью. В закладную вносится следующая информация:
- название документа, включающее слово «закладная»,
- паспортные данные залогодателя/заемщика (клиенты банка), ИНН, СНИЛС,
- реквизиты ипотечного кредитного договора,
- сумма кредита и проценты,
- срок погашения ипотечного кредита с периодичностью и размером платежей,
- описание, характеристики, кадастровый номер и адрес объекта недвижимости,
- его рыночная стоимость,
- информация о праве собственности на объект недвижимости,
- указание на обременения или их отсутствие,
- подтверждение регистрации залога в ЕГРН, если закладную выдали после регистрации залога,
- подпись залогодателя (заемщика).
Электронная закладная дополняется номером счета депо, который позволит идентифицировать ее среди других закладных в депозитарии. Также нужно указать наименование и адрес электронной почты депозитария. Форма электронной закладной установлена приказом Росреестра.
Закладную направляют в Росреестр для внесения в ЕГРН информации о залогодателе и залогодержателе. После регистрации залогодержатель (банк) получает закладную из Росреестра и хранит ее до исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору. Если закладная электронная, то она хранится в депозитарии.
Государственная регистрация ипотеки
Четвертая глава Закона № 103-ФЗ включает правила, по которым залог объекта недвижимости регистрируют в ЕГРН. При договоре об ипотеке этим занимаются обе стороны или нотариус по их поручению. Если ипотека в силу договора (ДКП, ДДУ), то направить документы для регистрации залога — обязанность залогодателя, т. е. клиента банка.
Если ипотека регистрируется в силу закона, это, как правило, происходит с одновременной регистрацией права собственности заемщика на недвижимость. Если ипотека регистрируется по договору, то залогодержатель и залогодатель совместно обращаются в Росреестр и предъявляют также закладную. В этом случае за процедуру уплачивают госпошлину.
Обеспечение сохранности и страхование заложенного имущества
Закон № 102-ФЗ предписывает заемщику страховать залоговое имущество. Заемщик может пользоваться купленной в кредит недвижимостью, но обязан заботиться о ее сохранности. Страховка покрывает риски утраты и повреждения этого имущества.
Также может страховаться ответственность заемщика на случай неисполнения обязательств по кредиту — это поможет ему справиться с кредитной нагрузкой в сложной жизненной ситуации. Для покупателя жилья на вторичном рынке имеет смысл титульное страхование, при котором можно получить компенсацию за утрату права собственности на имущество. Это защитит заемщика, если на купленную недвижимость появятся другие претенденты, которые смогут по суду расторгнуть сделку купли-продажи.
Переход прав на заложенное имущество к другим лицам
Закон №102-ФЗ допускает передачу прав на заложенное недвижимое имущество другому человеку, нескольким физическим лицам или организации, то есть другому собственнику. Но так как до погашения долга жилье остается в залоге, на сделку нужно согласие залогодержателя (банка). Если собственник хочет зарегистрировать в квартире третьих лиц, это тоже согласовывают с выдавшим кредит банком.
Последующая ипотека
Эта глава разъясняет само понятие и условия, при которых разрешается последующая ипотека, то есть повторный залог недвижимого имущества. Процедура возможна по договоренности с банком, требует регистрации нового залога в Росреестре.
Обращение взыскания на заложенное имущество
Если заемщик не платит по кредиту, залогодержатель (банк) может обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество. Квартиру продают, в результате чего заемщик лишается права собственности на нее, а деньги используют для погашения задолженности. Но это крайняя мера. Обычно залогодержатель (банк) готов идти навстречу клиенту и помогает решить проблему иными способами: предлагает изменить график платежей, реструктуризировать кредит или взять ипотечные каникулы.
Заемщик имеет право на отсрочку продажи недвижимости на год. Решение об этом принимает суд. Все это время жильем можно пользоваться.
Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание
Глава десятая Закона № 102-ФЗ устанавливает порядок продажи квартиры или дома, которые находятся в залоге. Недвижимость можно продать по решению суда или по соглашению заемщика и банка. В первом случае для этого используют открытые торги. При согласии клиента и банка имущество продают через открытый аукцион. Его организатор может действовать от имени заемщика или от собственного имени. Деньги, вырученные от продажи, необходимо использовать в том числе для погашения кредита.
Особенности залога прав требования участника долевого строительства
Можно приобрести с использованием ипотеки и передать в залог не только дом, квартиру и другую недвижимость, но также и права требования заемщика на строящийся объект по договору участия в долевом строительстве. Жилье еще не готово, поэтому не может служить обеспечением кредита. А право требования на него — может.
Условие о возникновении обязательства заемщика перед банком в такой форме указывают в договоре долевого участия. Регистрационные процедуры по ДДУ и залогу происходят одновременно.
Залог сохраняется и после завершения строительства такой недвижимости и регистрации права собственности на нее. Но обеспечением для банка, который выдал ипотечный кредит, становится уже само жилье. Изменения вносят также в закладную, указав кадастровую или установленную оценщиком стоимость недвижимости.
При расторжении договора между дольщиком и застройщиком банк также имеет право получить свои деньги. Заемщик возвращает долг из средств, выплаченных ему застройщиком. С 2019 года избежать подобных проблем помогают банковские эскроу-счета, на которых средства хранятся до сдачи объекта.
Если хорошо изучить Закон № 102-ФЗ, выясняется, что его требования гармоничны и соответствуют интересам всех сторон ипотечной сделки.
