Как выгоднее гасить ипотеку

В соответствии с законом, клиент обязан предупредить банк о полном или частичном досрочном погашении ипотеки не позднее 30 дней до даты платежа, если в кредитном договоре не указан меньший срок оповещения. Иначе средства, которые заемщик хотел использовать для досрочного погашения, будут зачислены в качестве взносов на последующие месяцы.

Большинство банков предлагают клиентам ипотеку с аннуитетными выплатами, то есть не меняющимися на протяжении всего периода кредитования. При этой схеме поначалу большую часть каждого взноса составляют проценты, меньшую — основная сумма. Поэтому самый выгодный вариант — начать гасить задолженность досрочно в первой трети периода кредитования. Таким образом значительно уменьшается общая переплата по кредиту.

Если же возможность досрочного погашения появилась ближе к концу срока, выгода от этого скромнее. На этом этапе большую часть взносов составляет тело займа, меньшую — проценты по нему.

Нужно учитывать и общую кредитную нагрузку, ведь иногда у заемщика есть несколько задолженностей одновременно.

Один из вариантов быстрее вернуть банку деньги и сэкономить на переплате — уменьшение срока ипотеки. Для этого клиенту необходимо вносить ежемесячный платеж в полном размере и дополнить его суммой сверх этого лимита.

При такой схеме каждый месяц сокращается величина основного долга. То есть проценты начисляются на меньшую сумму.

Рассмотрим пример погашения ипотеки с опережением графика, чтобы рассчитать, насколько это выгодная операция. Клиент взял в банке 3 млн ₽ под 11% с регулярным платежом в 34 097 ₽. В течение 15 лет (180 месяцев) по договору он переплатит по процентам 3,14 млн ₽. Если в первый месяц внести для погашения основного долга 300 000 ₽ и сохранить прежнюю ежемесячную выплату, начисленные проценты составят 2,13 млн ₽. Клиент погасит ипотеку на 3 года 2 месяца раньше, чем планировалось изначально. То есть она обойдется дешевле на 1,09 млн ₽.

Если сократить регулярные выплаты, в месяц на погашение долга надо будет отдавать меньше денег. Остаток основной суммы можно возвращать до конца периода кредитования.

На практике это выглядит так: при ипотечном займе в 3 млн ₽ под 11% и регулярных платежах в 34 097 ₽ вносим те же 300 000 ₽ с опережением графика. При этом снижаем минимальную сумму, которую надо платить в месяц, до 30 770 ₽ и сохраняем срок кредитования. Начисленные проценты за весь период составят 2,8 млн ₽. Общая стоимость ипотеки при выплате этим способом снизится на 331 752 ₽. Такой метод выгоднее, чем ежемесячное перечисление банку предусмотренных договором сумм. Но экономия выйдет меньше, чем при уменьшении срока кредитования. В нашем случае разница в сумме уплаченных процентов составит 670 000 ₽.

Погасить задолженность раньше времени с максимальной выгодой можно, если сочетать оба способа экономии. То есть внести большую сумму сверх графика один раз, чтобы уменьшить ежемесячный платеж. И вместе с тем продолжать платить, как прежде, по графику. Получится двойное досрочное погашение, которое поможет быстрее закрыть кредит.

Для большей ясности вернемся к прежнему примеру:

В результате кредит будет закрыт раньше на 3 года и 2 месяца, переплата составит около 2,135 млн ₽. В целом этот способ помогает снизить риски для клиента, если в какой-то момент его доход сократится.

Семьи с детьми могут платить за ипотеку за счет средств материнского капитала. В 2023 году маткапитал составляет 589 500 ₽ при рождении первенца, 779 000 ₽ при появлении следующего малыша, если на первого маткапитал не получали, и 189 500 ₽, если деньги за старшего ребенка уже выплачивали.

Оформите льготную ипотеку или на стандартных условиях и погасите ее материнским капиталом. Частичная либо полная досрочная выплата происходит за счет сокращения ежемесячных взносов. Уменьшить период кредитования в этом случае нельзя.

Чтобы досрочно погасить ипотеку материнским капиталом, зайдите в ВТБ Онлайн, заполните заявление, укажите цель: «Погашение основного долга и уплата процентов по кредиту на приобретение жилья (строительство жилья)». Банк сам свяжется и уладит все вопросы с Социальным фондом, деньги будут перечислены. В приоритете выплата процентов, а остальное пойдет на покрытие основного долга. Если средств не хватит, чтобы полностью рассчитаться с банком, клиент получит новый график с сокращенными регулярными взносами.

Также остаток по кредиту гасят при помощи субсидии 450 тыс. ₽, которая полагается многодетным семьям. Ее используют для частичной или полной выплаты долга.

Ипотеку выдают при условии оформления страховки на недвижимость. Договор страхования продлевают каждый год. И каждый раз пересчитывают цену, принимая во внимание сумму основного долга, который пока не погасили. Поэтому при частичной досрочной выплате страхование недвижимости на следующий год дешевеет. А при полном погашении тела кредита долю средств, потраченных на страховку в этом году, клиент получит на свой счет.

Если ипотеку выплатили, для банка риск понести убытки исчезает, а значит, страховать нечего. Клиенту нужно взять справку об отсутствии долга и написать страховщику заявление о возврате части денег. В расчет берут те дни, которые остались до завершения страхового периода.

Здесь важны несколько моментов:

Банк полагается известить о выплате с опережением графика, чтобы средства не перераспределили на дальнейшие платежные периоды. Самый удобный вариант — оформить заявку в мобильном приложении ВТБ Онлайн. Иначе придется писать заявление в отделении.

Прежде чем погасить ипотеку с опережением графика, оцените свои финансовые возможности. Если хотите полностью закрыть кредит, узнайте в банке, какая сумма на это потребуется. И постарайтесь внести ее на счет сразу же, чтобы не накопить новых процентов.