Как самозанятому сдавать квартиру

Сравним два самых популярных способа, позволяющих зарабатывать на аренде недвижимости и не нарушать закон.

1.Как физическое лицо

Сдавать находящуюся в собственности квартиру может каждый – просто как физическое лицо. При этом потребуется уплачивать НДФЛ в размере 13%. Ставка налога одинаковая для всех категорий граждан и не зависит от того, кто является второй стороной сделки – человек или организация. С налогом собственник жилья разбирается самостоятельно: заполняет декларацию 3-НДФЛ, рассчитывает сумму к уплате, перечисляет деньги. Налоговую нагрузку можно облегчить, если воспользоваться налоговыми вычетами. Они позволяют вернуть часть расходов, например, на медицину, образование или спорт.

2.Как самозанятый

Если оформить самозанятость, то можно сдавать квартиру или другую жилую недвижимость с меньшей налоговой нагрузкой. На доход от деятельности самозанятого, к которой относится сдача квартиры в аренду, начисляется не НДФЛ, а НПД – налог на профессиональный доход. Если сдать недвижимость физлицу, то ставка НПД будет 4%. С дохода от компаний и предпринимателей нужно заплатить 6%. Налоговых вычетов у самозанятых нет, но есть бонус в размере 10 тысяч рублей. Он начисляется один раз и расходуется постепенно, уменьшая ставку налога до 3% и 4% соответственно. Среди преимуществ самозанятости – автоматический расчет налога. Заполнять декларацию не придется. Все, что нужно делать – регистрировать полученный доход в специальном приложении и уплачивать начисленный НПД. Зарегистрируйте самозанятость бесплатно и онлайн через ВТБ. Вам станут доступны полезные сервисы и удобный личный кабинет для регистрации дохода и уплаты налога в пару кликов.

3.Как индивидуальный предприниматель

Еще один вариант – регистрация в ФНС в качестве индивидуального предпринимателя или ИП. Ставка налога определяется выбранной схемой налогообложения, обычно выбирают УСН или патентную систему. На УСН владелец недвижимости платит 6% с полученного дохода, на патенте столько же, но расчет происходи иначе, исходя из предполагаемого дохода и стоимости сдаваемого объекта. Минусы ИП – взносы в социальные фонды за себя, а также необходимость разбираться с подачей налоговой отчетности. Также ИП нужен расчетный счет, ВТБ предлагает открыть его бесплатно.

Попробуем сравнить в цифрах. Если вы планируете сдать квартиру физическому лицу за 20 тысяч рублей в месяц, то за год ваш доход до вычета налогов составит 240 тысяч рублей. В таблице ниже наглядно представлена разница между описанными выше способами легализации такого дохода.

Необходимо учесть, что кроме налоговой нагрузки, ИП еще нужно заплатить 49 500 рублей – фиксированный страховой взнос за себя.

Если вы регистрируете самозанятость впервые, то для вас будет доступен налоговый бонус, а значит ставка налога при арендаторе-физлице уменьшится до 3% – пока бонус не исчерпается.

Однако для плательщиков НПД установлено ограничение по сумме годового дохода от самозанятости, он составляет 2,4 млн рублей. То есть, самозанятость подойдет только тем, кто планирует сдавать один или несколько объектов с месячной арендной платой не больше 200 тысяч рублей. При превышении лимита по доходу налоговая автоматически снимет статус самозанятого, дальше из вариантов – уплата НДФЛ или регистрация ИП на УСН.

Разрешенные для самозанятых виды деятельности перечислены в 422-ФЗ. К ним относится сдача в аренду жилой недвижимости. В эту категорию попадают квартиры, комнаты, частные дома, таунхаусы. Зарабатывать на ренте коммерческой недвижимости и любых нежилых объектов самозанятым нельзя, такой доход придется проводить через ИП или платить со сделки НДФЛ как физическому лицу.

Срок аренды значения не имеет – можно заключить договор на неделю, месяц или на год. В 2024 году Госдума ужесточила требования к жилью, которое сдается на короткий срок. Что теперь нужно учитывать:

Все деньги, которые собственник получает от квартиросъемщика, относятся к доходу и облагаются налогом. Если владелец сам платит за коммунальные услуги, то есть арендатор передает ему на это средства, то эти деньги так же должны быть зарегистрированы как доход от самозанятости. Относительно залога, который оставляет съемщик при заключении договора аренды, действует такое правило: если залог возвращается, то он не является доходом. В случае же, когда самозанятый принимает решение удержать весь залог или его часть после окончания срока сдачи недвижимости, ему необходимо зарегистрировать эту сумму в приложении и уплатить с нее НПД.

Самозанятость для сдачи недвижимости в аренду – это практичное решение, которое позволит получать официальный доход при минимальной налоговой нагрузке. Перевод отношений арендодателя и арендатора в законное поле защищает интересы обеих сторон при возникновении конфликтной ситуации. Станьте самозанятым с ВТБ – это быстро и бесплатно, ехать в банк или налоговую не потребуется, все можно сделать онлайн.