Виды ипотечного кредитования

Ипотека отличается от других видов кредитных продуктов тем, что такой кредит выдается под залог недвижимости и на много лет. Воспользоваться им можно на покупку готового, строящегося жилья или даже на самостоятельное строительство. Для такого вида займа характерен обязательный залог, длительный период погашения и более низкая процентная ставка по сравнению с обычными потребительскими кредитами.

При покупке квартиры в ипотеку клиент вносит лишь часть собственных средств или вовсе не делает первоначальный взнос. Он становится собственником недвижимости, однако не может распоряжаться ей без ограничений. Например, для продажи квадратных метров покупателю понадобится согласие кредитора.

В большинстве случаев залогом становится приобретаемый объект недвижимости. Покупатель может сразу же въехать в купленное жилье, не дожидаясь погашения ипотечного кредита. Ему не нужно больше снимать квартиру или жить в стесненных условиях. Взамен банк получает гарантированный и постоянный доход, а если клиент перестанет вносить платежи, избежать убытков банку поможет продажа залога.

Ключевое отличие ипотеки от потребительского кредита — в наличии залога. Им может выступать уже имеющееся жилье или приобретаемая квартира. Наличие залога снижает риски финансово-кредитной организации и дисциплинирует заемщика — он будет стремиться соблюдать график платежей, чтобы не потерять жилье. Собственностью залогового имущества становится покупатель, оно переходит банку только по решению суда, если клиент не платит по кредиту.

Если покупатель решил заложить имеющуюся недвижимость, такая ипотека будет называться ипотекой в силу договора. Преимущество этого займа заключается в том, что банк не будет контролировать, на что именно клиент потратит деньги. Тогда как при кредите с залогом в виде приобретаемого жилья финансово-кредитная организация будет тщательно проверять объект. Если он окажется неликвидным, банк может отказать в одобрении займа.

В ипотеку можно приобрести жилую и коммерческую недвижимость. Первая категория имущества чаще всего интересует физических лиц, а вторая — юрлиц и индивидуальных предпринимателей. Жилищная ипотека позволяет купить частный дом, квартиру в строящемся или сданном в эксплуатацию доме, жилье на вторичном рынке. Существуют программы кредитования на строительство дома по индивидуальному проекту.

В большинстве банков самые выгодные условия ждут заемщиков, которые приобретают жилье в новостройке. Эти продукты называют льготной ипотекой. Их разрабатывают для поддержки определенных категорий граждан — семей с детьми, IT-специалистов, жителей Дальнего Востока и т. д. Государство устанавливает предельную ставку по кредитованию таких заемщиков.

Льготные программы помогают поддержать бизнес. После одобрения кредита государство возвращает банку разницу между рыночной и сниженной ставкой. Такие продукты также повышают конкурентоспособность застройщиков.

Кредиторам важно знать, какой именно объект планирует приобрести заемщик. От этого параметра зависит ставка, сумма выплат и другие условия кредитования. А перед одобрением ипотеки банк оценивает все риски и степень ликвидности выбранного жилья. В случае с кредитами на коммерческую недвижимость кредиторы тоже проверяют покупаемый объект — им может выступить склад, офис, магазин и т. д.

Существует два способа погашения ипотечного кредита — аннуитетными или дифференцированными платежами. Аннуитетные платежи предполагают внесение заемщиком одинаковых сумм в течение всего срока действия договора. Эта сумма остается фиксированной, рассчитать ее можно на калькуляторе при подаче заявки.

При выборе аннуитетных платежей в первые несколько лет заемщик больше платит проценты банку, чем погашает само тело кредита. Их соотношение в сумме будет постепенно меняться. При дифференцированных суммах тело кредита распределяют равными частями по ежемесячным платежам и добавляют к ним начисленные проценты.

Дифференцированные выплаты позволяют быстрее выплатить долг и избежать большой переплаты. Чаще всего в начале клиент вносит крупные платежи, а в конце срока выплаты уменьшаются. Например, в первые пять лет он платит банку каждый месяц по 100 тысяч рублей, а весь оставшийся период — по 40 тысяч. Выплаты по таким продуктам могут не только уменьшаться, но и увеличиваться.

В России действуют стандартные программы ипотечного кредитования и социальные — с привлечением государственных субсидий. Они стимулируют развитие рынка недвижимости в стране и позволяют приобрести жилье разным категориям граждан. С 2020 года для россиян действовала «Льготная ипотека», которая позволяла взять кредит на покупку жилья под 8% годовых и ниже. Программа продлевалась несколько раз, но ее действие закончилось летом 2024 года.

Принятые в 2024 году социальные программы продолжают действовать в 2025 году. К популярным льготным продуктам относятся семейная, сельская, дальневосточная, арктическая, IT-ипотека.

Распространяется на покупку жилья в новостройке или строительство частного дома. Для одобрения семейной ипотеки нужно иметь первоначальный взнос не менее 20%, она доступна семьям, которые воспитывают:

Сумма кредита зависит от региона, в большинстве субъектов РФ максимальный размер — 6 миллионов рублей. Ставка — 6% годовых, а срок кредитования — 30 лет.

Приобрести жилье под 6% годовых могут также специалисты аккредитованных в стране IT-компаний в возрасте 18‒50 лет. Предприятие должно применять пониженный тариф по страховым взносам. По такой программе тоже действует ставка 6% и максимальный срок кредитования 30 лет. ИТ-специалистам могут одобрить до 9 миллионов рублей на покупку недвижимости.

Чтобы сохранить выгодную ставку, заемщик должен проработать в сфере информационных технологий весь срок действия договора. Можно сменить компанию, и если успеет устроиться на работу в другую аккредитованную фирму в течение полугода — ставка не вырастет. Существуют требования к заработку, региону покупки жилья и другие условия.

Эти программы делают доступным приобретение жилья на Дальнем Востоке, в Арктической зоне. По ним действует ставка 2% годовых, минимальный первоначальный взнос — от 20%, максимальный срок — 20 лет. К заемщикам существует ряд требований. Например, льготными условиями могут воспользоваться медики, учителя, работающие на этих территориях, одинокие родители и т. д. Максимальная сумма займа — 9 миллионов, взять его можно на новостройки и вторичное жилье.

Это программа покупки недвижимости в сельской местности по ставке 3%. Воспользоваться ей можно для приобретения готового или строящегося жилья, максимальная сумма кредита — до 6 миллионов рублей. Ее можно увеличить, если взять ипотеку сразу на двоих супругов. Учитывается возраст заемщика, размер заработка и другие требования. Максимальный срок — 25 лет.

Существуют и другие специальные программы — например, ипотека для военнослужащих или от застройщика.

В большинстве случаев в список стандартных требований банков к заемщикам входят наличие:

Но финансово-кредитные организации могут выдвигать специальные условия гражданам, которые не отвечают этим требованиям, например иностранцам.

Частой проблемой для заемщиков является накопление первоначального взноса. Некоторые банки идут навстречу таким клиентам и предлагают программы, где такой взнос не нужен. Например, одной из популярных программ в ВТБ является ипотека без первоначального взноса. Подать заявку по ней можно онлайн, максимальная сумма кредита — до 40 миллионов рублей.

Ипотечные продукты отличаются видом залога, объектом кредитования, условиями погашения платежей. По каждому виду кредита у банков действуют определенные требования к заемщикам. Например, получить сельскую ипотеку можно только на покупку жилья в селе или пригороде, а ИТ-ипотеку одобрят исключительно специалистам, которые работают в сфере информационных технологий.

Как уже говорилось, ипотека для многих россиян становится доступной возможностью приобретения жилья, когда собственных средств на квартиру или дом не хватает. Заемщик может взять недостающую сумму в долг у банка и платить не за арендуемую, а собственную недвижимость в течение нескольких лет. Чтобы снизить платежи, можно воспользоваться льготными программами кредитования. А если это невозможно — получать налоговый вычет или рефинансировать кредит в дальнейшем.

К недостаткам ипотечного кредита нужно отнести высокую переплату и наличие ограничений по распоряжению имуществом до погашения займа. Заемщик не сможет продать жилье без ведома банка или подарить его. Также существует риск остаться без квартиры при неуплате — финансово-кредитная организация продаст залоговую недвижимость, чтобы компенсировать убытки.