Что такое правила землепользования и застройки

К примеру, предприниматель запланировал строительство нового производственного предприятия. Но даже если у него в собственности уже есть земельный участок, без разрешения администрации строительство на территории начинать запрещено. Одно из условий получения разрешения — соблюдение правил землепользования и застройки. Нельзя планировать строительство завода в непосредственной близости к жилым домам или в зоне, вообще не предназначенной для возведения промышленных предприятий.

ПЗЗ тесно связаны с понятием градостроительного плана. Градостроительный план по-другому называют планом развития территории. В проектном документе зафиксировано, как будет проводиться застройка города или района, какие виды освоения и способы развития территории будут использоваться. Неважно, о каком населенном пункте идет речь: о небольшом селе или мегаполисе. В любом муниципальном образовании действуют свои градостроительные правила. Общая территория разбита на зоны (земельные участки общего пользования, ИЖС, СНТ, социально значимые объекты). Например, если в городе планируется строительство нового микрорайона, то на градостроительном плане заранее видно, как расположены дома, сколько у них этажей, где находится школа и сколько в районе будет магазинов.

Правила разрабатываются, чтобы:

Из правил граждане могут узнать, в какой территориальной зоне можно построить магазин или частный дом, а какие участки вообще не предназначены для капитального строительства. Регламентом нужно руководствоваться, если вы, к примеру, купили участок и собираетесь строить дом. Сначала необходимо уточнить допустимые варианты использования. Может выясниться, что земля не предназначена для индивидуального жилого строительства, значит, не получится зарегистрировать будущий дом в собственность и оформить в нем прописку. Если участок подходит для ИЖС, значит, на нем можно строить дом. Но перед строительством жилого объекта все равно нужно ознакомиться с регламентом. В документе указано:

Если для строительства частного дома оформляется ипотека под залог недвижимости, то градостроительный план и проект будущего сооружения обязательно представляются в банк вместе с остальными документами.

В правилах также обозначены условия использования каждого участка: можно ли разделить участок на несколько частей и продать каждую из них, разрешено ли объединять участок с соседним. То есть выписки из ПЗЗ могут понадобиться каждому гражданину, проживающему на территории муниципального района.

Утверждением правил землепользования и застройки занимаются органы местного самоуправления. ПЗЗ не отдельный документ, а целый комплекс документов с приложениями, протоколами, дополнениями и заключениями. В документах фиксируют, в каких целях разрешено использовать те или иные территориальные зоны, каковы предельные размеры земельных участков в данном муниципальном районе. ПЗЗ, как правило, состоит из трех частей:

Для каждого населенного пункта создаются свои документы градостроительного зонирования. При разработке правил учитываются особенности местности, общая площадь территории, численность населения, планы развития населенного пункта. Информацию о границах территориальных зон администрация вносит в ЕГРН.

Правила использования земли изначально разрабатываются на долгий срок. Но со временем ситуация может измениться: расширяется территория муниципалитета, земли переходят из одной категории в другую, внедряются государственные программы развития отдельных зон. Все подобные обстоятельства требуют внесения изменений в градостроительные документы.

Согласование и утверждение изменений — длительный процесс. В качестве инициатора изменений может выступать как частное лицо, так и организация или администрация муниципалитета. Рассмотрим ситуацию: гражданин купил земельный участок с видом разрешенного использования «Ведение садоводства». На таких землях обычно выращивают фрукты, овощи, строят садовые домики. Но собственник решил вести на своей территории сельское хозяйство и разводить скот. Для этих целей у участка должен быть другой вид разрешенного использования — «Ведение личного подсобного хозяйства».

Для изменения вида разрешенного использования гражданин должен обратиться в администрацию муниципального района и уточнить, допускает ли регламент изменения на нужную категорию. В случае положительного ответа собственник объекта подает соответствующее заявление в МФЦ. Администрация, получив заявление, проводит общественные обсуждения или публичные слушания. Рассматриваются соответствующие документы, учитываются требования санитарных и эпидемиологических норм. Если обращение гражданина одобрят, то будут подготовлены проекты изменений в градостроительные планы развития территории. Завершающий этап — внесение правок в ЕГРН.

Обратите внимание: если администрация утвердит проект изменений, то кадастровая стоимость участка, а также величина земельного налога тоже могут измениться в большую или меньшую сторону.

И граждане, и юрлица, и муниципалитет должны строго соблюдать правила землепользования и застройки каждой территориальной зоны. Любое нарушение чревато серьезными проблемами. К примеру, собственник участка построил жилой объект, но не выдержал нужные расстояния от границы и от соседних сооружений. В администрации заметили несоответствие плану и отказали в выдаче уведомления, подтверждающего законность постройки. Без этого уведомления дом не получится поставить на кадастровый учет и оформить в собственность.

В подобных ситуациях есть только один вариант — получить официальное разрешение на отклонение от предельно допустимых параметров, указанных в регламенте. Если отклонение составляет не более 10% от установленных значений, то внесение изменений наверняка одобрят. Готовится проект решения, проводятся общественные обсуждения или публичные слушания. После публичных слушаний проект рассматривает глава местной администрации, а затем — представительный орган муниципального образования. Принимается решение: одобрить проект или отклонить. Все расходы по организации слушаний несет тот гражданин или то юридическое лицо, которое заинтересовано в получении разрешения. В случае отклонения проекта нарушителя могут обязать снести объект (такое бывает, когда допущены самые грубые нарушения правил землепользования и застройки).

Правила землепользования и застройки — это документ, регламентирующий градостроительное зонирование. ПЗЗ разрабатывает администрация муниципального района. В документе обозначены возможности использования каждого участка на территории населенного пункта. Если возвести сооружение без учета ПЗЗ, то власти могут обязать снести объект.