Может ли банк отобрать единственную квартиру

В российском законодательстве нет четкого определения термина «единственное жилье». Чаще всего под ним понимают недвижимость, в которой зарегистрирован и проживает гражданин с членами семьи. Если лишить должника этой квартиры или дома, ему будет негде жить.

К жилым помещениям жилищный кодекс относит комнаты, отдельную квартиру или долю в ней, частный дом или его часть. В эту категорию не входят апартаменты. Это означает, что если у заемщика есть квартира и апартаменты, то квартира будет считаться единственным жильем.

Решать, забрать ли у должника жилплощадь или нет, может только суд. Это правило касается даже тех ситуаций, когда человек накопил многомиллионные долги. Заберут ли недвижимость для погашения задолженности, зависит от нескольких факторов. Например, от:

Каждый случай рассматривается судом в индивидуальном порядке. Как правило, изъятие не проводится, когда действует так называемый исполнительский иммунитет.

Исполнительским иммунитетом называют запрет на изъятие у должника единственного объекта недвижимости. Если у гражданина в собственности находится несколько квартир или домов, то иммунитет будет распространяться на жилье, в которой проживает заемщик и его семья. Все остальное имущество приставы могут выставить на аукцион для погашения долгов перед кредиторами.

По закону исполнительский иммунитет действует не только на дом, но и на земельный участок, где находится постройка. Он распространяется на личные вещи, предметы обстановки, домашних животных и другие виды имущества. Исключение составляет недвижимость, которая находится в залоге по ипотечному договору.

Арест ипотечного жилья не означает немедленного лишения должника жилплощади. К такой мере прибегают, чтобы стимулировать заемщика погасить задолженность в ускоренном темпе. Также она защищает недвижимость от продажи или дарения. Собственник не сможет проводить любые сделки с квартирой, потому что в выписке ЕГРН появится информация об аресте. Поэтому владелец не сможет продать имущество и переехать в другой город или страну.

Банк может забрать ипотечную квартиру при появлении крупной задолженности. Единственное жилье у семьи изымут только при соблюдении двух условий. Просрочка по платежам должна составлять минимум три месяца, а сама сумма долга — не менее 5%. Рассчитать сумму задолженности можно самостоятельно или обратившись к менеджеру финансово-кредитной организации.

Банк может потребовать обратить взыскание на единственное жилье заемщика по ипотеке не только при несоблюдении графика платежей. Основаниями для обращения в суд будут:

У каждой финансово-кредитной организации существует свой регламент взаимодействия с клиентами. Поэтому при обращении в суд банк может руководствоваться внутренними инструкциями и правилами.

В большинстве случаев банки прибегают к обращению в суд только в ситуациях, когда работа по досудебному взысканию долга по кредиту не принесла результатов. Но даже после вынесения судебного решения заемщик не останется без крыши над головой. При изъятии единственного жилья должника его семья сможет проживать в государственном жилье маневренного фонда в течение двух лет.

Жилплощадь из маневренного фонда предоставляется на срок реализации ипотечного имущества. Он может составлять менее двух лет, тогда срок проживания должника в предоставленной квартире сократится. После продажи залоговой собственности заемщику выплатят остаток денежных средств — за минусом суммы долга по кредиту и дополнительных расходов. К ним относятся уплата госпошлины, исполнительский сбор и т. д.

Заемщик может принять меры, чтобы избежать изъятия единственного жилья, которое находится в залоге у банка. Недвижимость могут сохранить, если:

Суд может отказаться от изъятия доли в ипотечной квартире, если это единственная недвижимость заемщика. Однако если ее стоимость невелика и соразмерна сумме долга, судья может сделать исключение.

В некоторых случаях избежать изъятия ипотечного жилья за долги не удается. Важно не допускать таких ситуаций и своевременно обращаться за помощью к юристам, сотрудникам банка. Финансово-кредитная организация может предложить заемщику провести рефинансирование, реструктуризацию или взять кредитные каникулы.

Чтобы избежать большой нагрузки на семейный бюджет и избежать задолженности по кредиту, целесообразно рассмотреть ипотеку под залог недвижимости. В этом случае залогом выступает уже имеющееся у заемщика в собственности недвижимое имущество, которое и будет гарантией исполнения обязательств по кредитному договору. В этом случае банк может предложить заемщику более выгодные условия кредитования и платежи по ипотеке будут посильными.

Стать должником человек может не только при несоблюдении графика погашения ипотеки. Если долгов становится так много, что гражданин не может их вернуть, решением проблемы станет банкротство физического лица. Порядок признания человека банкротом зависит от суммы задолженности. Если она составляет меньше 500 тысяч рублей, можно обратиться в МФЦ, где должника включат в реестр банкротов после проверки.

При общей сумме задолженности более полумиллиона рублей нужно будет обращаться в суд. В этом случае на единственное жилье банкрота будет распространяться исполнительский иммунитет. Однако суд будет учитывать каждую ситуацию в отдельности. Во внимание могут принять нормы о социальном жилье.

В России на законодательном уровне не существует понятия «роскошное жилье», поэтому некоторые банкроты хитрят и перед процедурой приобретают дорогостоящую недвижимость. Изъять ее из-за исполнительского иммунитета нельзя, но суд может вынести решение о предоставлении должнику более скромного жилья. А разница от стоимости дорогой квартиры и предоставленной взамен пойдет на уплату долгов.

Ситуация с изъятием возможна, если судья посчитает, что должник намеренно купил жилье после того, как начал оформлять кредиты. Также кредиторы вправе признать сделку недействительной, если заемщик незадолго до прохождения процедуры банкротства продал единственное жилье. Чтобы недвижимость изъяли, общий объем задолженности должен быть не меньше стоимости единственного жилья гражданина.

При изъятии дорогостоящей недвижимости права банкрота должны быть соблюдены. Поэтому кредитор должен предоставить пригодное для жизни жилье в том же городе с учетом норматива площади на человека. Например, в Москве он составляет 18 квадратных метров на одного члена семьи. При согласии банкрота можно поменять его квартиру на жилплощадь в другом регионе или населенном пункте.

В России не существует понятия «единственное жилье», под такой недвижимостью чаще всего понимают квартиру или дом, в котором постоянно проживает гражданин и члены его семьи. В большинстве случаев кредиторы не могут забрать такую жилплощадь у заемщика в счет погашения долга. Однако изъятие будет возможным, если квартира куплена в ипотеку и находится в залоге.

Решение об изъятии имущества должника принимает суд. Судья может вынести положительное решение, даже если в ипотечном доме прописаны несовершеннолетние дети и другой недвижимости у семьи нет. Взамен заемщику временно предоставят жилье из государственного маневренного фонда — до окончания процедуры реализации квартиры.

В случае с банкротством у должников действует исполнительский иммунитет. Закон запрещает изъятие единственной недвижимости у банкротов. Однако при наличии дорогостоящего имущества суд может разрешить его продажу. Взамен кредиторы предоставят должнику более скромное жилье, а средства от продажи элитной квартиры или загородного дома направят на погашение долгов.