Государство предлагает льготные ипотечные программы, позволяющие выгодно купить недвижимость. Благодаря господдержке снижаются проценты по кредиту, но есть ограничения по сумме кредитования. Чтобы увеличить лимит, граждане могут воспользоваться комбинированной ипотекой. В статье расскажем, как она работает.
Что такое комбо-ипотека
Комбинированная ипотека — это специальное предложение банка, которое объединяет в себе две ипотеки:
Льготную — в рамках лимита, установленного государством, действует сниженная процентная ставка.
Рыночную — сверх лимита устанавливается обычный процент по рынку.
В рамках сделки заключается единый договор. Погашать долг нужно ежемесячно единым платежом в установленную дату.
Какие ипотечные программы можно комбинировать
В комбинированной ипотеке может участвовать одна из следующих государственных программ:
IT-ипотека,
жилищный кредит с господдержкой для семей с детьми.
Срок действия каждой из них продлен до 2030 года.
Условия получения комбинированной ипотеки
Комбинированный продукт сочетает в себе преимущества государственной поддержки и стандартного банковского продукта.
Первоначальный взнос
Минимальный взнос, который клиент должен передать банку, составляет 20%. Для его внесения можно использовать материнский капитал.
Государственное субсидирование
Средства выдаются в рамках установленных Минфином лимитов. При их исчерпании прием заявок не прекращается, однако до возобновления субсидирования происходит только прием документов. После выделения и перераспределения денег выдача возобновляется.
По Семейной программе Минфин изменил механизм предоставления субсидий. Теперь у банков общий лимит на всех. Это позволит избегать ситуаций, когда у наиболее активных кредиторов заканчиваются средства.
Процентная ставка
В пределах лимита госпрограммы действует сниженный процент — 6%.
Дополнительно сэкономить можно, если применяется программа «Купи ставку». В этом случае из суммы кредита вычитается дисконт, который предоставляется застройщиком, и в течение определенного периода заемщик платит сниженный процент по ипотеке.
Чтобы снизить нагрузку на семейный бюджет во время действия ипотечного кредита, можно оформить зарплатную карту ВТБ. Обсуживающиеся в рамках зарплатного проекта клиенты имеют дополнительные преимущества: могут открыть накопительный счет с надбавкой 2%, бесплатно пользоваться сервисом оповещений и снимать наличные в банкоматах других банков. Кроме того, по условиям программы лояльности зарплатные клиенты получают дополнительную категорию для получения кешбэка. Она прибавится к имеющимся трем категориям.
Комбинирование нескольких ипотечных программ позволяет получить определенные преимущества:
Можно выбрать недвижимость более высокого уровня. Комбинированный продукт подойдет в случаях, когда выбранная недвижимость стоит дороже лимита. Например, если вы хотите не ограничивать себя в цене, а выбрать жилье с увеличенной площадью или ближе к центру. Также это решение актуально в городах-миллионниках, где стоимость недвижимости существенно выше, чем в небольших населенных пунктах.
Уменьшается первоначальный взнос. Например, программист Алексей хочет купить квартиру за 14 млн. В рамках госпрограммы для IT-специалистов размер займа не может превышать 9 млн рублей. При стандартном договоре с первоначальным взносом от 30% Алексею придется отдать в банк при оформлении договора более 4 млн рублей. С комбо-займом первоначальный взнос составит всего 20% — то есть 2,8 млн рублей.
Клиент экономит на процентах благодаря существенной разнице между стандартным процентом и пониженным.
Однако минусы тоже есть. С увеличением размера кредита растет долговая нагрузка. Это значит, что получить одобрение банка будет сложнее. Заявителю придется тщательно оценить свои возможности и риски, связанные с длительной выплатой кредита и увеличенным ежемесячным платежом.
Кто может взять комбинированную ипотеку
Требования к заемщику и недвижимости зависят от выбранной субсидии. Они распространяются на обе части займа: и на субсидированную, и на обычную.
IT-ипотека
Для этого заемщик должен работать в аккредитованной IT-компании на протяжении всего срока кредитования. Минимальный стаж на последнем месте работы должен быть не менее трех месяцев. Доход должен составлять не менее 150 000 рублей в месяц для занятых в организациях, расположенных в Московской, Ленинградской областях и городах-миллионниках, 90 000 рублей в месяц — для работников организаций из других городов и муниципальных образований.
Для сохранения сниженной ставки на весь срок кредитования клиент должен каждые шесть месяцев представлять в кредитную организацию трудовую книжку. В случае сокращения или увольнения необходимо в течение шести месяцев устроиться в другую компанию, подходящую по требованиям, иначе проценты будут пересчитаны на рыночные. Аналогично и в том случае, если IT-компания лишилась аккредитации, перестала применять пониженные тарифы страховых взносов или не представила или отозвала согласие в налоговые органы.
Что можно купить по госпрограмме:
строящуюся квартиру, таунхаус или индивидуальный жилой дом с земельным участком от юридического лица,
готовую квартиру или таунхаус от застройщика,
готовый жилой дом от подрядчика — ИП или юрлица,
строящийся дом или земельный участок под застройку силами аккредитованной подрядной организации.
Приобретаемый объект может находиться в любом регионе России, кроме Москвы и Санкт-Петербурга. Купить апартаменты или вторичку по госпрограмме нельзя.
Программа для семей с детьми
Заемщик из Москвы или Санкт-Петербурга может получить до 30 млн, из других регионов — до 15 млн рублей. В семье должен быть хотя бы один ребенок младше 7 лет или младше 18, если у него есть инвалидность. В некоторых регионах государственное софинансирование доступно, если в семье есть двое детей, не достигших 18 лет.
Заключить договор могут работающие граждане России с подтвержденным стажем не менее трех месяцев, а также самозанятые и индивидуальные предприниматели. В рамках госпрограммы можно приобрести недвижимость на первичном рынке или нанять аккредитованного подрядчика для строительства дома на участке. Жилье на вторичном рынке можно приобрести только в тех регионах России, где, по данным Единой информационной системы, нет строящихся МКД.
Как рассчитывается платеж по ипотеке
При расчетах применяют две процентные ставки — льготную и рыночную. Государство субсидирует займы только в рамках конкретной суммы. Для каждой программы действует свой лимит.
Программа
Лимит по льготным процентам
Лимит по обычным процентам
IT-ипотека
До 9 млн рублей
в диапазоне от 10,5 до 18 млн рублей
Жилищный кредит для семей из Москвы и Санкт-Петербурга
До 12 млн рублей
в диапазоне от 13,5 до 30 млн рублей
Жилищный кредит для семей из других регионов
До 6 млн рублей
в диапазоне от 7 до 15 млн рублей
Пример. Молодая семья планирует купить недвижимость в ипотеку по госпрограмме. Родители выбрали просторную трешку в Новосибирске за 11 млн рублей. На сумму 6 млн рублей будет действовать специальная ставка 6%. На оставшиеся 5 млн рублей банк установит стандартную ставку. Она рассчитывается как средневзвешенная между базовой и сниженной.
Обратите внимание: проценты сверх льготного лимита тоже могут быть сниженными. Это происходит за счет дополнительного субсидирования:
От застройщика. Чтобы привлечь клиентов, некоторые строительные компании сами покрывают часть процентов. Благодаря этому покупатели получают выгоду, а застройщик гарантированно продаст недвижимость.
Из регионального бюджета. Власти могут помочь с приобретением недвижимости для отдельных категорий граждан, например работникам бюджетной сферы или молодым семьям.
О том, какие субсидии действуют у вас в городе, можно уточнить на официальных ресурсах властей.
Процент по госпрограммам составляет 6%. Дополнительный процент зависит от ряда параметров и устанавливается банком индивидуально для каждого клиента. Предварительно рассчитать стоимость комбинированного кредита и узнать размер ежемесячного платежа вам поможет ипотечный калькулятор.
Какие есть нюансы
Благодаря комбинированным ипотечным программам банки смогли выстроить более гибкую систему для предоставления кредитов на жилье населению.
У клиента это должна быть единственная субсидированная ипотека. По закону воспользоваться программой господдержки для IT-специалистов в России можно только единожды. А вот семейная ипотека доступна и повторно, если в семье родится еще один ребенок и, если предыдущий льготный кредит закрыт. Также не учитываются оформленные до 23 декабря 2023 года субсидированные кредиты.
Договор можно комбинировать с любым другим, предусмотренным банком — обычным или субсидированным.
Кредит предоставляют единой суммой, а условия получения субсидированной ипотеки распространяются на весь заем.
Первоначальный взнос по госпрограммам составляет от 20,1%. Также необходимо предъявить в банк справку 2-НДФЛ с места работы для подтверждения дохода.
Заемщик может купить квартиру в новостройке, участок с подрядом или жилой дом от аккредитованной строительной компании.
В любой госпрограмме можно применить материнский капитал.
После покупки недвижимости можно получить налоговый вычет со всех процентов, уплаченных по ипотеке, но не больше лимита — 3 млн рублей.
Оформить заявку можно через Госуслуги. Для этого нужно авторизоваться на портале и заполнить онлайн-форму на сайте банка или в мобильном приложении. Часть данных система заполнит автоматически. Предварительное решение будет известно уже через две минуты — вы получите его по СМС или во всплывающем уведомлении.
