Как продать квартиру с долями детей

Ребенок может быть собственником доли в квартире, всего жилья или просто иметь в нем регистрацию. В любом случае продажа такой недвижимости будет отличаться от других видов сделок. Если несовершеннолетние прописаны по тому же адресу, что и один из родителей, проблем с продажей такой квартиры обычно не возникает. Сам факт регистрации не гарантирует права собственности — детей можно зарегистрировать по другому адресу и выходить на сделку.

Несовершеннолетние лица могут стать владельцами долей в квартире в нескольких случаях. Основные из них:

По закону несовершеннолетние граждане могут быть собственниками недвижимости и пользоваться ей, но распоряжаться жильем не имеют права. Если ребенку не исполнилось 14 лет на момент осуществления сделки, действия по купле-продаже будут выполнять его законные представители — родители, усыновители или попечители. Дети в возрасте 14‒18 лет могут самостоятельно участвовать в сделке, но от попечителей потребуется согласие. Исключение — лица старше 16 лет, которых признали дееспособными.

Государство следит за тем, чтобы имущественные интересы несовершеннолетних граждан не были нарушены. Поэтому сделки с недвижимостью, где одним из собственников выступает ребенок, можно проводить, если его права не пострадают. Органы опеки должны проверить условия продажи и дать согласие. Если не получить разрешение, сделку могут признать незаконной в судебном порядке и аннулировать.

Права несовершеннолетних в имущественных вопросах защищает глава 4 закона «Об опеке и попечительстве» № 48-ФЗ, глава 3 Гражданского кодекса Российской Федерации. Органы опеки оформят разрешение на продажу недвижимости, если родители выполнят несколько условий:

Каждый случай рассматривается органами опеки и попечительства индивидуально. Например, родители могут привести аргументы в пользу переезда в сельскую местность при продаже квартиры в городе. Для этого им нужно представить заключение врача о том, что ребенку необходима смена экологической обстановки. Тогда опека может посчитать сделку не нарушающей имущественные права несовершеннолетнего.

В некоторых случаях родители не могут или не хотят выделять детские доли в новом жилье. В такой ситуации можно попробовать получить в опеке разрешение на перечисление стоимости доли ребенка на его счет. Воспользоваться этими средствами он сможет только после достижения совершеннолетия или с согласия органов опеки. Чаще всего согласие на такие сделки можно получить, если у детей есть право собственности на другие объекты недвижимости.

Продажа детской доли без приобретения нового жилья будет возможна и в некоторых исключительных ситуациях:

Органы опеки и попечительства рассматривают каждое заявление, касающееся сделок с недвижимостью с детскими долями, по отдельности. Иногда родители не могут в короткие сроки после продажи квартиры выделить долю ребенку в новом жилье. Например, если купили его в ипотеку. В этом случае опека может согласиться на оформление сделки обмена или дарения. Тогда семья должна выделить детскую долю в квартире родственников по договору дарения или мены и провести продажу.

Основное отличие сделок с жильем, где в число собственников входят дети, заключается в необходимости провести продажу старой квартиры и покупку новой недвижимости одновременно. Такие сделки называют альтернативными. В первую очередь семье нужно найти покупателя на свою квартиру и новое жилье, соответствующее требованиям органов опеки. Родителям нужно выполнить несколько действий:

Доходы от продажи жилья облагаются НДФЛ, если не прошел минимальный срок владения недвижимостью. Для большинства объектов он составляет пять лет, а в некоторых случаях — три года. До недавнего времени сроки владения недвижимостью для родителей и несовершеннолетних рассчитывались отдельно, если для расчета по ипотеке использовался материнский капитал и детям выделяли доли.

Например, супруги приобрели квартиру в ипотеку в 2011 году, но погасили ее в 2023 году и тогда же выделили детские доли. Тогда при продаже жилья в 2025 году минимальный срок владения жилплощадью для несовершеннолетних еще не выйдет. В таких случаях на родительскую часть недвижимости не начисляется налог, а на детские — да.

В 2024 году изменился порядок уплаты НДФЛ с доходов от продажи жилья с использованием материнского капитала. Теперь срок выделения долей для детей и родителей считается одинаково. Об этих поправках говорится в Федеральном законе № 259-ФЗ. Также с 2021 года семьи с двумя и более детьми освобождаются от уплаты налога при продаже недвижимости — об этом сказано в статье 217.1 Налогового кодекса РФ.

Если органы опеки и попечительства вынесут отказ в продаже жилья с детскими долями, это решение должно быть мотивированным. Обжаловать его можно в судебном порядке — на это продавцу дают три месяца с момента получения отказа. Суд может пойти навстречу семье, если посчитает, что интересы ребенка соблюдены.

Несмотря на обязательное получение согласия органов опеки и попечительства, сделки с квартирами с детскими долями связаны с рисками и для продавца, и для покупателя. Главная опасность для покупателя в том, что родители могут умолчать информацию о наличии несовершеннолетнего собственника. Тогда договор купли-продажи не зарегистрируют. А если продавец не выделил детям доли в квартире, за которую рассчитался материнским капиталом, сделку аннулируют.

Чтобы избежать проблем при покупке квартиры с детскими долями, нужно внимательно изучить документы собственников. В этот список входит выписки из ЕГРН и из Социального фонда об остатке средств материнского капитала, старый договор купли-продажи. В последнем должно быть указано, как именно покупатель рассчитался за жилье.

Продавец столкнется со сложностями при продаже недвижимости с долей несовершеннолетнего, если не успеет в срок выполнить обязательства, которые указал в заявлении. То есть не выделит долю ребенку в новом жилье или не перечислит деньги на его счет. Сделку аннулируют и если семья не выделила доли детям при использовании материнского капитала. В этом случае СФР потребует вернуть средства и может привлечь продавца к уголовной ответственности.

Сделки купли-продажи недвижимости с детскими долями требуют обязательного участия органов опеки и попечительства. В большинстве случаев продажа старой квартиры и покупка нового жилья оформляются одновременно. Чтобы это было возможным, нужно получить согласие органов опеки. Для этого продавцу необходимо написать заявление и представить документы, а также соблюсти основные требования: выделить долю ребенку в новой квартире не меньше предыдущей, не допустить, чтобы финансовые интересы детей пострадали.

Ведомство должно рассмотреть заявление представителей несовершеннолетнего в течение 15 дней и вынести отказ или дать разрешение. В некоторых случаях органы опеки идут навстречу семьям и разрешают не выделять детские доли в новом жилье. Взамен они могут обязать родителей перечислить деньги от продажи части имущества несовершеннолетнего на специальный счет. Воспользоваться ими можно будет после достижения ребенком 18 лет или по согласию ведомства.

Сделки с участием несовершеннолетних собственников требуют обязательного нотариального заверения. После ее проведения и регистрации договора купли-продажи в Росреестре семье нужно представить органам опеки доказательство того, что обязательства по сделке были соблюдены. Для этого им необходимо передать специалистам выписку из ЕГРН или с банковского счета ребенка.