Как принимать квартиру у застройщика

Когда новостройка готова к сдаче, представители компании-застройщика сообщают собственнику, что можно подписать акт приемки-передачи и получить ключи от квартиры. Уведомление о вводе дома в эксплуатацию отравляют по почте заказным письмом или доставляют курьером, чтобы вручить лично в руки.

Прийти на осмотр нужно в течение двух месяцев с момента получения уведомления. Если владелец квартиры пропустит сроки, то у застройщика есть право передать объект в одностороннем порядке. Правда, есть нюанс: застройщик должен доказать, что участник долевого строительства действительно получил уведомление о вводе дома в эксплуатацию.

Стороны договариваются о времени встречи для осмотра и приемки квартиры. В назначенное время участник долевого строительства и представитель компании-застройщика приезжают в новостройку. У сотрудника на руках передаточный акт. Если собственника квартиры в процессе осмотра все устраивает, то он подписывает документ и получает ключи. Бывает, что дольщик на осмотре выявляет несоответствия договору: стены в квартире неровные, из окон дует, вентиляция не работает, отделка плохого качества. Тогда у него есть право составить свой акт, перечислить недостатки и потребовать от застройщика, чтобы он бесплатно устранил дефекты, уменьшил стоимость квадратных метров или возместил собственнику расходы на самостоятельное устранение недостатков.

Перед приемкой квартиры в новостройке еще раз прочитайте договор долевого участия с застройщиком. Обратите внимание на площадь жилья: важно, чтобы в передаточном акте были указаны те же цифры, что и в договоре. Проверьте, в каком виде должна сдаваться жилплощадь: с черновой отделкой, с предчистовой, чистовой или вовсе без отделки. Некоторые застройщики продают квартиры не просто с ремонтом, но и с мебелью. Все, что прописано в договоре, должно соответствовать действительности.

Возьмите на осмотр и приемку инструменты, например строительный уровень, чтобы проверить стены, откосы, подоконники, окна. Также пригодится небольшой молоток, чтобы проверить качество цементной стяжки, и отвертка-индикатор, с помощью которой легко проверить, работают ли розетки.

Можете поехать на осмотр квартиры в одиночку или пригласить эксперта, который поможет выявить несоответствия. Застройщика не обязательно уведомлять, что вы привлечете профессионала. Очевидные дефекты можно увидеть невооруженным взглядом (к примеру, если по стене идет трещина или окно закрывается не до конца). Для выявления неочевидных дефектов потребуются специальные инструменты, и вот здесь пригодится помощь профессионала. Эксперты используют тепловизоры для обнаружения утечек тепла в новостройке, лазерный уровень для оценки поверхностей, трапециевидное правило, чтобы проверить толщину слоя штукатурки.

Что проверять при черновой отделке от застройщика:

Проверьте, подвел ли застройщик инженерные сети: электричество, водоснабжение и водоотведение. При черновой отделке розеток и радиаторов отопления в квартире не будет, но должны быть созданы условия, чтобы вы сразу могли подключить свет, воду, газ. Проверить вентиляцию поможет обычный лист формата А4. Откройте в квартире окно или входную дверь и приложите лист к вентиляционному отверстию. Если бумага сразу прилипла и крепко держится, значит, вытяжка работает хорошо. Если лист падает, значит, с вентиляцией есть проблемы. Это чревато появлением неприятного запаха, сырости, плесени в новостройке.

Предчистовая отделка от застройщика подразумевает, что коммуникации по комнатам разведены, есть розетки, выключатели, трубы. Собственник может сразу приступать к чистовому ремонту. Проверьте, ровные ли стены, плотно ли закрываются окна, правильно ли проложены инженерные сети. Оцените состояние штукатурки на стенах и стяжку пола. На стыках между трубами не должно быть ржавчины и подтеков.

При чистовой отделке от застройщика квартира готова к переезду. Установлены межкомнатные двери, сантехника, есть настенные и напольные покрытия. Проверьте не только состояние стен, окон, пола, но и качество отделочных материалов, а также уровень выполненных работ. Если ламинат на полу вздулся, а обои поклеены криво, можно смело писать претензию. Проверьте, нет ли завала на межкомнатных дверях в новостройке. Откройте дверь и зафиксируйте поочередно в разных положениях. При ровном проеме и правильно установленном полотне дверь будет неподвижной в любом положении. Когда полотно не фиксируется на месте, а раз за разом сдвигается в одну и ту же точку, значит, дверь установлена неровно. Вся оконная и дверная фурнитура, установленная застройщиком, должна хорошо работать. Проверьте, чтобы она открывалась и закрывалась без усилий.

Если новый дом сдается зимой, то при осмотре обязательно потрогайте на ощупь стены, которые отделяют вас от улицы. Слишком холодная или влажная стена — это повод повременить с приемкой квартиры в новостройке. Такой дефект не только станет причиной дискомфорта при постоянном проживании, но и наверняка приведет к появлению плесени на стенах и в углах.

При обнаружении недостатков в отделке сфотографируйте каждый из них и подробно опишите в акте приемки-передачи. Если застройщик запрещает делать пометки в акте приемки, то составьте отдельную претензию. Документ составляется в свободной форме, главное, чтобы было понятно, что конкретно вас не устраивает. По закону от застройщика можно потребовать:

Когда дефекты в квартире настолько серьезные, что могут помешать нормальной жизни, или если застройщик слишком затягивает с устранением недостатков, то у вас есть право расторгнуть договор долевого участия в одностороннем порядке и потребовать возврата денег за квартиру в новом доме.

Бывает, что собственника при приемке устраивает качество квартиры, а вот к состоянию самого многоквартирного дома есть вопросы: застройщик не закончил в подъезде ремонт или территория вокруг дома осталась не благоустроенной. Подобные дефекты тоже могут стать основанием для отказа в приемке жилплощади. В договоре должно быть указано, в каком состоянии сдается дом, места общего пользования, придомовая территория. Если по факту есть отступления от договора, застройщик должен исправить дефекты бесплатно.

После подписания акта приемки-передачи нужно оформить квартиру в собственность. Если жилье куплено у застройщика с использованием средств материнского капитала, это необходимо сделать в течение шести месяцев с момента приемки и получения ключей на руки.

Для регистрации права собственности подготовьте документы и обратитесь в МФЦ. О каких документах идет речь:

Запишитесь в МФЦ или в центр «Мои документы». Придите в назначенный день на прием, представьте документы и напишите заявление на регистрацию права собственности. Специалист проверит документы на квартиру, выдаст расписку о получении и назовет номер заявки. По этому номеру можно проверять, на каком этапе находится процедура. Когда Росреестр зарегистрирует право собственности, нужно будет еще раз приехать в МФЦ и получить на руки документы, которые вы отдавали для регистрации. Теперь можно в любой момент заказать выписку из ЕГРН. Она подтвердит, что квартира действительно принадлежит вам.

Если жилье от застройщика куплено в ипотеку, то в выписке ЕГРН будет отметка об обременении. Закладная — документ о передаче квартиры в залог — хранится в депозитарии до момента полного погашения ипотечного кредита.

Заявление на регистрацию также можно подать онлайн через сайт Росреестра. Для работы на портале понадобится УКЭП (усиленная квалифицированная электронная подпись).

Некоторые не торопятся после приемки регистрировать право собственности на квартиру. Однако без выписки из ЕГРН собственник не имеет права продать или подарить объект недвижимости. Кроме того, пока владелец квартиры не зарегистрирует право собственности, он не сможет подать заявление на получение имущественного налогового вычета, позволяющего вернуть до 260 тыс. рублей от стоимости жилплощади. Заявление на вычет можно отправить через налоговую, через работодателя или через банк, с которым заключен договор ипотеки. Оформите ипотеку в ВТБ и получите вычет в упрощенном режиме. Документы подаются онлайн, а срок перечисления денег на счет составляет два месяца.

Получив уведомление о сдаче дома в эксплуатацию, договоритесь с застройщиком о дате и времени осмотра квартиры. Проверять состояние жилья можно в одиночку или с участием эксперта. При выявлении дефектов не торопитесь подписывать акт приемки-передачи. Составьте список недостатков и направьте застройщику. Он обязан устранить дефекты за свой счет или компенсировать вам расходы, если вы решите самостоятельно исправить ситуацию.